¿Es mejor comprar una casa o vivir de alquiler? Un estudio de la inmobiliaria Tecnocasa difundido ayer analiza los rendimientos de una u otra operación. En un contexto de abrupta subida de los tipos, puede que actualmente las cuotas del préstamo sean mas caras que la renta mensual. Pero, a la larga, sale mas rentable la compra. Y da igual en que contexto macroeconómico o en que ciudad este el inmueble.

El análisis de la inmobiliaria se basa en datos de 670 ciudades españolas. Y parte de la hipótesis de que se alquila una casa por 900 euros al mes o se compra por 250.000 euros, para lo cual se pediría una hipoteca de 200.000 euros (el 80%, que es el tope que normalmente dan los bancos). Ese préstamo se extiende durante 25 anos con un interés del 4%. Y en ese periodo el alquiler sube cada ano un 2,3%, que es la media de inflación que ha tenido España desde 2002 hasta 2023. El resultado es que al final del periodo el inquilino ha pagado 359.496 euros. El propietario ha abonado, en capital amortizado e intereses, 316.702 euros. El primero ha pagado casi 43.000 euros más.

Esa cantidad podría quedar neutralizada si se tienen en cuenta los 50.000 euros de la casa que se pusieron de ahorro y algunos impuestos a la compra. Sin embargo, lo relevante para los autores del estudio, elaborado por la catedra conjunta del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, es el saldo a favor del comprador. Como este tiene la casa en propiedad y, por tanto, a medida que paga, va consolidando un patrimonio, ese saldo sale de la diferencia entre las rentas y lo que se ha pagado de intereses. Y esa operación siempre favorece masivamente la compra. En el ejemplo, seria de cerca de 243.000 euros a favor del comprador, ya que habría abonado 116.702 euros de intereses y el resto seria la amortización de capital con la que obtiene ese patrimonio.

Puede parecer una diferencia grande, pero el estudio muestra que eso depende de los precios de venta y alquiler que haya en cada mercado. De entrada, en ninguna de las 670 localidades analizadas saldría ganando el inquilino.

El saldo a favor del comprador llega en Bilbao hasta los 250.000 euros, el caso de las 13 ciudades españolas de mayor tamaño, el saldo a favor del comprador no baja de los 100.000 euros. De hecho, en Madrid y Barcelona se eleva por encima de los 200.000. Y en Bilbao supera los 250.000.

El análisis también ha estudiado el saldo de un ano. Es decir, si en el pago durante un ejercicio es mas rentable alquilar o pagar la hipoteca. Y ha contemplado diferentes momentos: 2015, cuando el mercado inmobiliario empezó a recuperarse de la Gran Recesión; 2021, tras la pandemia, y 2023, tras la escalada de tipos. En los dos primeros ejercicios, las cuotas del primer ano de hipoteca eran mas baratas que el alquiler en la mayoría de ciudades. En la situación actual, sin embargo, puede que pedir una hipoteca salga mas caro al principio. Sin embargo, como se ha demostrado, a la larga se paga más.